Le retrait et gonflement des argiles est un risque qui doit figurer sur le formulaire d’état des risques lorsqu’il concerne la zone géographique où se situe un bien mis en vente ou en location. Il désigne précisément le risque de mouvement de terrain différentiel dû à la sécheresse et à la réhydratation des sols, un phénomène susceptible de provoquer de graves pathologies dans un bâtiment, pouvant fragiliser sensiblement sa construction.
Un arrêt récent rendu par la cour d’appel au mois de juin 2023, a condamné des vendeurs qui ont rebouché en toute connaissance de cause les fissures présentes dans leur bien, dues au retrait et gonflement des argiles, et ce, juste avant de le vendre. En effet, cette action ne leur a pas permis de s’exonérer de la garantie légale des vices cachés après la signature de l’acte de vente. Votre société de diagnostics immobiliers, basée à Lorient, Pontivy et Auray et rapidement disponible pour toutes vos ventes et locations immobilières, vous en dit plus.
Vente immobilière : une réapparition rapide des fissures juste après l’achat d’une maison
Lorsqu’on souhaite vendre un bien marqué par des fissures dues au phénomène de retrait et gonflement des argiles, pratiquer leur rebouchage est à proscrire. En effet, la mauvaise foi sera forcément invoquée par l’acquéreur du bien comme cela s’est produit après une vente signée en 2011. Dans cette affaire, deux mois après la vente d’une maison de 50 m2 datant des années 70, les fissures rebouchées par les vendeurs n’ont pas tardé à réapparaître, à l’intérieur comme à l’extérieur du logement.
L’acquéreuse a donc mandaté un expert auprès de son assurance pour constater et estimer les dégâts et celui-ci a été catégorique : les fissures existaient avant l’achat du bien. En première instance, les vendeurs confirment avoir rebouché les fissures mais réfutent toute responsabilité. En effet, ils jugent la situation sans gravité et rejettent la faute sur l’artisan qui aurait mal réalisé les travaux. Celui-ci pourrait aussi avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, puisqu’il ne les a pas alertés. De plus, ils estiment que les fissures sont revenues en raison des phénomènes météorologiques extrêmes survenus en 2011 postérieurement à la vente.
Vente d’une maison : les vendeurs condamnés par la cour d’appel pour avoir caché les fissures
En première instance, les vendeurs obtiennent gain de cause, les juges estimant que les fissures étaient réapparues à cause de la nature spécifique des sols et de la faiblesse des fondations. La cour d’appel en a décidé autrement au mois de juin 2023. Selon elle, les vendeurs sont bien fautifs. Ils ont rebouché les fissures dans l’intention de « dissimuler les défauts du bien vendu » et il s’agit donc bien d’un vice caché antérieur à la vente. Qui plus est, les travaux à réaliser étant urgents, il s’agit désormais de procéder à la « reconstruction totale » de la propriété selon l’expert judiciaire.
Par conséquent, la note s’est avérée très lourde pour les vendeurs. Ils ont été condamnés à verser à l’acquéreuse près de 120 000 euros pour financer les travaux, un coût qui représente plus de 80 % du prix de vente du bien. À cette somme s’est ajouté entre autres un versement de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts.
