Une affaire débattue en cours d’appel à la fin du mois de mars 2023 a mis en exergue une problématique essentielle : l’acte de vente et ses annexes dont l’état des risques et pollutions doivent être cohérents et il est essentiel de bien vérifier ce point avant toute signature de ces documents chez un notaire. Vendeurs, acquéreurs, notaires, votre diagnostiqueur immobilier opérant sur l’ensemble de la Bretagne vous rapporte les faits de ce litige, liés à la présence d’un risque inondation et qui encouragent à être très vigilants.
ERP non consulté : un arrêt qui condamne le notaire mais qui ne satisfait pas l’acquéreur
Dans cette affaire, l’acheteur signe l’acte de vente d’un bien qui ne mentionne pas que celui-ci se trouve en zone inondable, ignorant qu’au regard des annexes, le formulaire d’ERP indique bien que sa future propriété est située dans une zone soumise au risque inondation. Côté notaire, l’officier ministériel ne relève pas non plus cette contradiction. Or, après la vente, l’acquéreur se voit refuser une demande de changement d’affectation de son bien (il voulait le transformer en logements) et il porte plainte contre le notaire.
Il est vrai que le notaire a bien manqué à son devoir de conseil. En effet, il n’a pas signalé à l’acquéreur le risque présent et ne s’est pas renseigné sur les règles d’urbanisme applicables dans la commune, alors qu’il était au courant du projet de transformation. Il a établi un acte de vente et un acte de prêt comportant des contradictions tant au niveau de la situation du bien en zone inondable que de la destination du local. Malgré tout, l’acquéreur a été débouté de toutes ses demandes. En effet, il réclamait le versement du double du prix d’acquisition du local, au titre de la perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble litigieux, tout en souhaitant le conserver et non annuler la vente. De plus, il n’a pu justifier tout autre préjudice pouvant donner lieu à un versement d’indemnités.
Lors de la signature d’une vente, l’acte, ses annexes et l’ERP doivent être étudiés de très près
Au sein des documents d’une vente, qu’il s’agisse de l’acte authentique ou de ses annexes, à savoir l’ERP, les certificats communaux, les diagnostics immobiliers, etc., aucune incohérence n’est tolérée. Il est donc essentiel pour les notaires mais aussi pour les vendeurs et les acquéreurs d’être très vigilants afin de s’éviter tout litige pouvant impacter de manière conséquente un projet. En ce qui concerne l’état des risques et pollutions et le regroupement d’annexes qui lui sont liées, le mieux est de confier la réalisation de l’ERP à un diagnostiqueur immobilier certifié et de proximité, comme c’est le cas de notre entreprise de diagnostics immobiliers évoluant en Bretagne Sud. En effet, un diagnostiqueur immobilier près de chez vous connaît parfaitement la situation environnementale des biens de votre région, tant au niveau du risque inondation qu’au niveau de tout autre risque présent, ce qui permet de protéger durablement vos intérêts et ceux de l’acquéreur de votre bien.
