Comment faire face à l’échéancier d’interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience lorsqu’on est propriétaire bailleur d’un logement situé dans un centre historique ? En Bretagne, les acteurs de l’immobilier appréhendent fortement cette sanction, comme le démontre un article récent paru sur le site de Franceinfo consacré aux régions et qui fait état de la précarité énergétique du centre historique de la préfecture de la région Bretagne. En effet, Rennes compte plus de 70 % de logements loués qui ne pourront plus l’être d’ici à 2034, en raison de leur indécence énergétique.
Rénovation énergétique dans l’ancien : un projet essentiel, mais difficile à réaliser
Près de 85 % des habitants du centre historique de Rennes sont des locataires et qui plus est, des étudiants, qui, en ces temps de pénurie de logements, ont déjà beaucoup de mal à se loger. Or, dès 2025, une grande part des logements occupés actuellement par des étudiants ne pourront plus être loués parce qu’ils sont classés G au DPE, et cette situation se reproduira en 2028 pour les logements classés F et en 2034 pour les logements classés E. Si on ajoute le fait que ces logements sont principalement situés dans une copropriété, la situation se complique encore.
En effet, la rénovation énergétique en copropriété n’est pas une mince affaire : il s’agit d’un projet de longue haleine qui aura du mal à se concrétiser à temps pour faire face au calendrier de décence énergétique imposé par la loi Climat et Résilience. De plus, dans le centre historique rennais, il ne s’agit pas seulement de rénover les immeubles du point de vue énergétique, il s’agit aussi de les réhabiliter. En effet, beaucoup d’immeubles sont fortement dégradés, comme le démontrait déjà l’audit réalisé en 2008 sur l’initiative de la municipalité où plus de 40 % des immeubles nécessitaient une remise en état.
Dans le secteur du diagnostic immobilier, la lutte contre la dégradation des copropriétés a déjà commencé. Ainsi, le diagnostic technique global (DTG) est un outil idéal pour évaluer les travaux à réaliser pour rénover un immeuble, et ce, aux fins de concevoir un plan pluriannuel de travaux. Il doit être réalisé pour la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, mais il peut aussi être mis en œuvre volontairement. Par ailleurs, la loi Climat et Résilience a instauré l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans selon un calendrier précis. Depuis le 1er janvier 2023, cette obligation concerne les copropriétés de plus de 200 lots, auxquelles s’ajouteront les copropriétés de 51 à 200 lots dès le 1er janvier 2024 et celles de 50 lots tout au plus à partir du 1er janvier 2025.
Passoires thermiques dans l’ancien : quelles autres difficultés pour leur rénovation ?
Comme en témoigne un étudiant dans l’article précité, l’inconfort thermique et la précarité énergétique sont une réalité au sein de certains logements du centre historique de Rennes. Cette situation n’est pas nouvelle, comme le prouve l’opération de réhabilitation « Rennes Centre ancien » qui a déjà permis de restaurer près de 250 immeubles depuis 2011. Toutefois, comme le constatent ceux qui conduisent cette opération d’envergure, la difficulté réside aussi dans les particularités du bâti ancien en termes de rénovation structurelle et énergétique. En effet, d’une part, ce patrimoine immobilier est protégé et donc exigeant en matériaux spécifiques et d’autre part, le DPE ne prend pas encore en compte cette composante majeure et les professionnels sont très peu nombreux à la maîtriser, ce qui peut faire naître des projets de rénovation énergétique inadaptés.
Rappelons que la création d’un DPE patrimonial, soit conforme aux spécificités du bâti ancien, est actuellement à l’étude, preuve que ce diagnostic immobilier emblématique, qui bénéficie aussi de la diligence des propriétaires pour renforcer sa fiabilité, grâce à leur recherche documentaire poussée, continue d’évoluer vers plus de rigueur et de précision depuis sa réforme de juillet 2021.
