La jurisprudence fournit régulièrement des interprétations pertinentes sur la réglementation applicable aux diagnostics immobiliers. Au mois de décembre 2023, elle a été particulièrement fructueuse concernant le diagnostic amiante avant-vente au regard des limites d’un tel repérage. Voici deux exemples concrets issus de la jurisprudence qui, à deux semaines d’intervalle, éclairent davantage sur le champ d’investigation de l’état d’amiante, une mission que notre société experte en diagnostics immobiliers en région Bretagne peut réaliser quand vous le souhaitez.
État d’amiante : le diagnostiqueur n’est pas tenu de repérer tout l’amiante présent avant la vente
Dans un arrêt de la Cour de cassation rendu le 7 décembre 2023, la plus haute juridiction a rejeté le pourvoi en cassation d’un propriétaire qui reprochait au diagnostiqueur immobilier qui avait réalisé le diagnostic amiante de sa maison trois ans avant son acquisition en 2017, de ne pas avoir repéré tous les matériaux contenant de l’amiante présent. Il souhaitait donc que celui soit condamné pour cette négligence et finance le coût du désamiantage.
Or, l’amiante détecté au travers d’un repérage amiante travaux, préalable à des travaux de réfection incluant la démolition partielle de la jardinière et du plancher de la terrasse, était un composant des canalisations d’eaux pluviales et d’eau situées sous ces aménagements. L’état d’amiante n’étant chargé de repérer que les MPCA visibles et accessibles sans travaux destructifs, le diagnostiqueur immobilier n’avait pas à tenir compte de ces conduits, visibles et accessibles uniquement par une dépose des lames de la terrasse, soit une destruction. De plus, les canalisations situées à l’extérieur d’un bâtiment diagnostiqué dans le cadre d’une vente, ne sont pas visées par la mission d’état d’amiante, qui se limite à l’inspection du bâtiment. La Cour de cassation ne pouvait donc en aucun cas se prononcer en faveur du propriétaire.
Diagnostic amiante : avant une vente, si les toitures sont accessibles, il faut toutes les inspecter
Un autre exemple émanant d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 21 décembre 2023 démontre cette fois que lorsque des éléments potentiellement amiantés sont accessibles, il faut tous les inspecter. L’affaire concerne la présence d’ardoises composites amiantées au sein de la couverture d’une maison d’habitation et de celle d’un bâtiment annexe, achetés en été 2011 avec un diagnostic datant du printemps de la même année. Lors de cette expertise, le diagnostiqueur immobilier n’avait mentionné que les matériaux amiantés de la couverture du bâtiment annexe. En mars 2017, un rapport d’expertise judiciaire signale la présence d’amiante également au sein de la couverture de la maison principale. De ce fait, les acquéreurs attaquent en justice le diagnostiqueur immobilier afin d’obtenir réparation du préjudice constaté. L’opérateur du diagnostic amiante est condamné par deux fois, et par le tribunal et par la cour d’appel. Celle-ci confirme en effet le jugement de première instance, et ce, pour diagnostic incomplet et erroné, tout comme la Cour de cassation qui rejette le pourvoi du diagnostiqueur.
En effet, même si l’état d’amiante n’exige pas d’examen de la couverture d’un bâtiment, il oblige tout de même à approfondir le diagnostic, et ce, toujours dans les parties accessibles « si l’opérateur de repérage a connaissance d’autres produits ou matériaux réputés contenir de l’amiante », en l’occurrence dès lors qu’il a repéré les matériaux amiantés contenus dans la couverture de l’annexe.
