Depuis la promulgation de la loi Alur du 24 mars 2014, le vendeur d’un bien situé dans une commune couverte par un arrêté préfectoral relatif à la présence d’un risque mérule doit informer le futur acquéreur de cette situation. Mais que se passe-t-il si cette obligation n’a pas lieu d’être en raison de l’absence d’arrêté préfectoral et qu’une mérule a été découverte tout de même par l’acquéreur après la signature de l’acte authentique ? Que se passe-t-il aussi si la signature de la vente est intervenue avant l’entrée en vigueur de cette obligation ? Le vendeur peut-il s’exonérer de toute responsabilité ?
Vente de bien dans un département où il n’existe aucun arrêté préfectoral relatif à la mérule
Bien que le risque mérule y soit important du fait de l’ancienneté de bon nombre d’habitations et de la présence d’humidité, le département du Morbihan n’est couvert par aucun arrêté préfectoral relatif à ce champignon lignivore, comme c’est le cas du Finistère. Au regard de la loi Alur, les vendeurs ne sont donc pas soumis à l’obligation d’informer les futurs acquéreurs d’un tel risque d’infestation et peuvent penser qu’en cas de découverte d’une mérule par l’acquéreur, ils peuvent donc s’exonérer de la garantie de vice caché. Toutefois, pour bénéficier de cette exonération et d’autant plus en cas de doute au regard de l’état de dégradation du bâti, seul un diagnostic effectué dans les règles de l’art par un diagnostiqueur immobilier formé à l’état parasitaire et de préférence au diagnostic mérule possède une véritable valeur juridique. Par conséquent, même si l’acte de vente comporte une clause limitative ou exclusive de responsabilité du vendeur, celui-ci a tout intérêt à présenter un diagnostic immobilier faisant état de l’absence de mérule à l’acheteur pour s’éviter tout litige pouvant entrainer une annulation de la vente ou l’obligation de prendre en charge des travaux pour éradiquer ce fléau.
Vente d’un bien avant la promulgation de la loi Alur : dans quel cas le vendeur est-il couvert ?
Lors d’un arrêt pris par la Cour de cassation en avril 2014, les vendeurs d’un bien immobilier non encore soumis à l’obligation de présenter une information relative au risque mérule ont tout de même été condamnés à rembourser une partie du prix de vente aux acquéreurs. En effet, contrairement à ce qu’avançaient les vendeurs pour témoigner de leur bonne foi, le vice lié à la mérule n’était pas suffisamment apparent pour alerter les acquéreurs. Qui plus est, la maison avait fait l’objet d’une rénovation qui avait pu les rassurer. La mérule constituait donc bien un vice caché lors de la signature de la vente. D’autre part, l’un des vendeurs était un professionnel de la construction, un statut qui écarte toute possibilité de se prévaloir d’une clause exonératoire ou limitative de responsabilité en cas de vices cachés. Pour que les vendeurs ne soient pas condamnés dans ce contexte, il aurait donc fallu que la présence de la mérule soit évidente ou que les vendeurs soient des particuliers, susceptibles de ne pas connaitre ce type de pathologie du bâtiment.
