Les vices cachés d’une chose vendue sont des défauts « qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ». Un vendeur qui, une fois la vente conclue, fait réparer de sa propre initiative un vice caché découvert par l’acheteur, ne risque ni la réduction du prix de vente, ni l’annulation de la vente et le versement de sommes à titre de dommages et intérêts, si ce dernier a accepté la réparation. Mais qu’en est-il si cette réparation a été réalisée par un tiers, tel que le syndicat des copropriétaires ? Votre cabinet de diagnostics immobiliers établi en Bretagne vous rapporte comment la Cour de cassation a tranché lors d’une telle situation le 8 février 2023.
Vente avec vice caché mais réparé : un arrêt de la Cour d’appel cassé et annulé le 8 février 2023
Lors d’une audience publique qui s’est déroulée le 8 février 2023 devant la Cour de cassation, saisie pour attaquer un arrêt rendu par la Cour d’appel le 15 octobre 2021, le demandeur, soit l’acquéreur d’un bien, a obtenu gain de cause. En effet, une société lui avait vendu le 9 mars 2016 un appartement de copropriété comportant un vice caché, soit la présence d’une infestation par des insectes xylophages au sein des planchers hauts et bas du bien. Dans le but de se mettre à l’abri de tout préjudice financier, la société venderesse avait fait le nécessaire, via le syndicat des copropriétaires, pour que le bien soit remis en état. En effet, l’entretien et la réparation des planchers, en tant que parties communes, revenaient à la copropriété. Malgré la réparation, l’acquéreur a tout de même porté l’affaire devant la justice afin d’être indemnisé et la Cour d’appel l’a débouté, estimant que s’il avait accepté la remise en état de son bien par le syndicat des copropriétaires, il avait perdu le droit de réclamer une restitution du prix. Or, le 8 février 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé ledit arrêt, considérant que la Cour d’appel avait violé les articles 1641 et 1644 du Code civil.
Vice caché réparé par un tiers : une action qui ne fait pas disparaître la garantie de vice caché
La vente d’un bien immobilier n’engage que le vendeur et l’acquéreur. Le vendeur est tenu de vendre son bien sans vice caché. À défaut, si l’acquéreur découvre un vice caché après la signature de la vente, c’est au vendeur d’intervenir pour remettre en état le bien afin de s’exonérer, si l’acquéreur accepte sa démarche, de l’obligation éventuelle de devoir restituer une partie du prix de vente, de renoncer à la vente et de verser des dommages et intérêts. Dans cette affaire, la société venderesse n’a pas procédé elle-même à la remise en état mais a chargé un tiers de le faire, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires. De ce fait, elle ne pouvait s’exonérer de la garantie de vice caché. Ainsi, malgré son acceptation de la réparation par le syndicat des copropriétaires, auquel il n’était lié par aucun contrat, l’acheteur était en droit d’exercer à l’encontre du vendeur, qui n’avait pas pris en charge la réparation, une action estimatoire, à savoir réclamer la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à charge pour remédier au vice ainsi que des dommages et intérêts.
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