Lorsqu’un logement est proposé à la location, il doit respecter les critères de décence définis par la réglementation en vigueur, et ce, dès le début du bail. Mais qu’en est-il durant le contrat de location ? Récemment, la Cour de cassation a rappelé que cette obligation ne s’arrête pas à la signature du contrat de location. En effet, le bailleur doit veiller à ce que le logement reste décent pendant toute la durée de son occupation.
Mise en location : le bailleur doit répondre à une exigence initiale de décence du logement
Dès la signature du bail, tout logement loué doit répondre à des normes strictes de décence, telles que celles définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pour garantir de bonnes conditions de vie aux locataires. Ces normes comprennent l’absence de risques pour la santé et la sécurité des occupants (protection contre les infiltrations d’eau, d’air, dispositifs de retenue, installations électriques et de gaz sécurisées, etc.) et une performance énergétique en adéquation avec la réglementation en vigueur (depuis 2023, une consommation d’énergie maximale et à compter de 2025, l’appartenance à des classes énergétiques précises). L’absence d’animaux et de parasites nuisibles, tels que des rats, des punaises de lit, des mérules, etc., est également exigée. Le logement doit également disposer d’une surface ou d’un volume habitable minimum et d’un confort suffisant en termes d’équipements.
Logement décent : une obligation de décence qui ne s’arrête pas à la signature du bail
Après la prise du bail, le bailleur est tenu de maintenir le logement en état de décence, et ce, tout au long de la location, comme le prouve un arrêt récent de la Cour de cassation.
Dans cette affaire, le logement concerné, jugé décent au moment de l’état des lieux d’entrée remis aux locataires en 2013, a montré des signes de détérioration deux ans après, au travers de traces d’humidité et d’infiltrations d’eau provenant de sa toiture-terrasse. Dans un contexte de litige entre le bailleur et les locataires, pour impayés d’un côté et pour non-décence du logement de l’autre, la toiture défectueuse a tout de même fait l’objet de travaux de réfection sur l’initiative du bailleur aux fins de régulariser la situation. De ce fait, la cour d’appel a prononcé un arrêt en faveur du propriétaire et à l’encontre des locataires qui réclamaient une indemnisation.
Pourtant, malgré la bonne volonté du bailleur, la Cour de cassation a infirmé l’arrêt de la cour d’appel, en soulignant que la responsabilité de maintenir la décence incombait au bailleur pendant toute la durée du bail, sauf en cas de force majeure, résultant par exemple d’une catastrophe naturelle. Ainsi, une situation de non-décence, même temporaire, ne pouvait être tolérée et les locataires étaient effectivement en droit de demander une indemnisation. L’affaire a donc été renvoyée une nouvelle fois devant la cour d’appel afin notamment d’évaluer les préjudices subis par les locataires durant la période de non-décence du logement.
