Alors que de nombreux immeubles de copropriété sont aujourd’hui fortement dégradés, la question de leur rénovation est plus que jamais d’actualité. La mise en place obligatoire d’un fonds de travaux pour toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation fait partie des mesures issues de la loi Climat et résilience destinées à corriger progressivement cette problématique par une meilleure gestion financière des travaux au sein de ces immeubles. Cette disposition vise particulièrement la sauvegarde du parc des copropriétés anciennes et permet de financer en plus de travaux dédiés à la conservation de l’immeuble, l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et du diagnostic technique global (DTG) et tous types de travaux non inclus dans le PPT.
Copropriétés et fonds de travaux : un déploiement échelonné pour une transition en douceur
L’obligation de mettre en œuvre un fonds de travaux, hors du budget prévisionnel traditionnel, s’est déployée graduellement en fonction de la taille des copropriétés. Depuis le 1er janvier 2023, les grandes copropriétés, soit celles de plus de 200 lots, sont concernées par cette réforme d’envergure. L’année 2024 a permis d’étendre cette obligation aux copropriétés moyennes, composées de 51 à 200 lots. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, les plus petites structures, soit celles comptant jusqu’à 50 lots, doivent également se conformer à cette exigence.
Cette approche échelonnée a présenté plusieurs avantages. Elle a permis notamment aux syndics de copropriété d’adapter leurs pratiques et leurs outils de gestion, tout en donnant aux copropriétaires le temps nécessaire pour intégrer cette nouvelle charge dans leur budget. Quant aux copropriétés neuves, elles bénéficient d’un délai de 10 ans après la réception des travaux pour constituer le fonds de travaux.
Fonds de travaux : une gestion encadrée pour sécuriser les apports des copropriétaires
La gestion de ce fonds de travaux fait l’objet d’un encadrement particulièrement strict pour garantir la sécurité des sommes collectées. L’ouverture d’un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires est obligatoire, ce qui permet d’éviter tout mélange avec les autres fonds de la copropriété. Les intérêts générés par ce compte sont automatiquement acquis au syndicat, contribuant ainsi à augmenter progressivement la capacité d’investissement de la copropriété.
Le montant des cotisations annuelles est également soigneusement encadré par la loi. Sans plan pluriannuel de travaux (PPT), la contribution minimale est fixée à 5 % du budget prévisionnel. Avec un PPT adopté, elle doit atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus, tout en restant supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel. L’assemblée générale conserve la possibilité de fixer un taux plus élevé, permettant ainsi d’adapter le niveau d’épargne aux besoins spécifiques de chaque copropriété. Une particularité importante de ce dispositif réside dans l’attachement des sommes versées aux lots de copropriété. En cas de vente, les montants déjà versés restent acquis au syndicat des copropriétaires, même si une compensation peut être négociée entre vendeur et acquéreur lors de la transaction.
