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Et si le mesurage loi Carrez de votre bien mis en vente en Bretagne devait être refait ? - 25/11/2022

Depuis le 18 décembre 1996, la superficie privative loi Carrez est une valeur de surface au calcul réglementé qui doit apparaitre dans tous les documents de vente d’un bien en copropriété, y compris le compromis. Toutefois, son calcul a évolué depuis cette date et notamment au travers d’un arrêt de la Cour de cassation prononcé le 28 janvier 2015. Une affaire récente souligne encore ce changement et vu la condamnation lourde du vendeur, encourage à faire réaliser ce métrage à chaque vente de lot, d’autant plus si celui-ci date d’avant 2015 et que le logement comporte une loggia.

Superficie privative Carrez : une surestimation de plus de 5 % constatée par les acquéreurs

À la suite de la vente d’un appartement en 2017, les acheteurs, sceptiques à propos de la superficie privative inscrite sur l’acte authentique, ont décidé de faire réaliser un nouveau mesurage par un diagnostiqueur immobilier certifié. Quelle ne fut pas leur surprise lorsqu’ils constatèrent que le résultat de calcul fourni par le diagnostiqueur qu’ils avaient mandaté n’était plus que de 41,38 m² au lieu de 45,02 m², soit une surface inférieure de plus d’un vingtième à la superficie privative communiquée lors de la vente. Immédiatement, ils saisissent le tribunal de grande instance pour condamner le vendeur au règlement de près de 17 000 € avec intérêts légaux à partir de la mise en demeure, au titre de la restitution proportionnelle du prix de vente. Quant au vendeur, même s’il n’a pas contesté le nouveau mesurage, il a reproché au notaire de ne pas avoir été plus vigilant concernant la superficie privative puisque celle mentionnée sur l’attestation de superficie privative fournie aux acquéreurs lors de la vente, datée de 2006, n’indiquait pas la même surface que celle inscrite sur l’état descriptif de division du règlement de copropriété.

Mesurage loi Carrez : une condamnation qui incite à le refaire même lorsqu’il est récent

Pour le vendeur, la condamnation a été catégorique lors d’une seconde parution devant la cour d’appel. Non, l’officier ministériel n’a pas failli à ses obligations et notamment celle de conseil, puisque lors de la vente, il a rappelé au vendeur, au travers des clauses relatives à la garantie de superficie, toute la réglementation en vigueur relative au mesurage loi Carrez. Il l’avait aussi sensibilisé plusieurs fois, mais en vain, à la nécessité de faire réaliser un nouveau mesurage pour ne prendre aucun risque dans ce domaine, et ce, même si l’appartement n’avait pas fait l’objet de travaux qui auraient pu changer la valeur de sa superficie privative. En effet, dans un tel cas, le mesurage loi Carrez fourni est réputé toujours exact depuis sa dernière réalisation.

Or, dans ce cas précis, la présence d’une loggia dans l’appartement, ne pouvait donner lieu au même résultat lors d’un nouveau diagnostic de surface Carrez. En effet, depuis 2015, seules les loggias fermées et habitables peuvent être comptées dans la superficie privative d’un lot, une condition à laquelle ne répondait pas la loggia figurant dans l’appartement concerné. Qui plus est, le vendeur n’avait aucune possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur qui avait réalisé le mesurage en 2006. En effet, il ne l’avait pas mandaté personnellement, ce que la juridiction de droit commun du second degré de l’ordre judiciaire lui a également rappelé.


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