Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic immobilier incontournable en vente comme en location qui évalue la consommation énergétique des logements. L’établissement de ce diagnostic repose sur de nombreuses données parmi lesquelles la surface de référence (Sref), un nouveau calcul de surface, en vigueur depuis le 1er juillet 2024, qui a remplacé la surface habitable (SHAB) utilisée habituellement. La surface de référence, fixée par l’arrêté du 25 mars 2024, ne se limite donc plus à la SHAB, mais ajoute d’autres paramètres afin de refléter au mieux la réalité de l’énergie consommée par un logement. Revenons sur la définition de la Sref, explicitée récemment au sein de la mise à jour d’un guide DPE destiné aux diagnostiqueurs immobiliers. Soulignons aussi sa pertinence pour établir une évaluation énergétique précise et adaptée à la réalité des usages d’un logement.
Surface de référence pour le DPE : un calcul plus complet pour un résultat encore plus fiable
La surface de référence, utilisée pour calculer le résultat DPE, a été définie dans la troisième version du guide DPE à l’attention des diagnostiqueurs édité par le Cerema, parue depuis août 2024. Elle correspond à la surface habitable à laquelle sont ajoutées d’autres surfaces spécifiques. Ainsi, en plus des pièces à vivre traditionnelles prises en compte par la surface habitable, la surface de référence comptabilise les vérandas chauffées ainsi que les locaux chauffés « pour l’usage principal d’occupation humaine », à condition que leur hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Conformément à cette formule, le calcul de la surface de référence n’inclut pas les espaces tels que les pièces destinées au stockage (caves, greniers, entrepôts) ni les sous-sols, les garages et tous les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure au seuil minimal fixé. Par ailleurs, les notions d’habitabilité ou de décence n’affectent pas le résultat du calcul de la Sref.
En revanche, la méthode de calcul de la Sref prend en compte toutes les surfaces pouvant avoir une incidence sur la consommation énergétique du bâtiment. Il en résulte que les surfaces des lieux de repos, de loisir et même de travail, tels que les salles de jeux, les salles de réunion, les salles de sport, etc., comme le précise le guide, sont des composantes logiques du calcul de la surface de référence puisque l’aménagement, l’utilisation, les équipements et la conception de ces espaces permettent une « présence humaine régulière et prolongée », « d’une durée significative », « normale et courante » ainsi que la pratique d’activités quotidiennes.
Sref : un calcul qui nécessite un nouvel investissement de l’opérateur et du donneur d’ordre
Le calcul de la surface de référence, nouvelle notion de surface d’un logement, oblige l’opérateur DPE et le donneur d’ordre à s’investir davantage lors de la réalisation du DPE, et ce, pour une évaluation encore plus juste de la performance énergétique. Des documents officiels comme un certificat de surface habitable, une étude thermique réglementaire ou des plans d’exécution peuvent être transmis au diagnostiqueur aux fins d’établir ce mesurage. Celui-ci y ajoutera si nécessaire les locaux chauffés non comptabilisés. Toutefois, lorsque ces informations ne sont pas disponibles, l’opérateur DPE est chargé de mesurer lui-même la surface de référence du bien ainsi que de contrôler que les documents en sa possession sont en conformité avec le bien qu’il examine. Pour les immeubles en copropriété, il est possible de s’appuyer sur la surface habitable d’un appartement ou d’un échantillon d’appartements et sur leurs tantièmes de répartition en matière de chauffage pour déterminer la surface de référence collective, sans oublier toutefois d’ajouter les vérandas et les locaux chauffés. Bien entendu, pour un résultat au plus près de la réalité, l’idéal est de disposer des tantièmes et des surfaces habitables de chaque lot de l’immeuble.
